中新经纬7月10日电 题：房企加快布局轻财富商管

　　作家 丁祖昱 易居企业集团首席扩充官

　　近几年来，房地产业模式握续巨变。地产设备主业受挫、流动性承压严重，在降杠杆、降欠债压力下，房企纷繁对业务布局作念出疗养，运转从计策标的寻找发展的“第二弧线”。

　　2019年年末以来，多家生意地产轻财富运营主体接踵在港股上市。跟着房地产从增量市集转向存量市集，商管行业锦绣远景。越来越多的轻财富业务模式正从地产集团主业分化酿成零丁赛说念，并在成本市集上透深远价值。

　　商管轻财富运营成首要发展趋势

　　与地产设备比较，商管业务具有较高盈利水平，且能带来握续收入和一定品牌影响力。

　　从商管业态运营和盈利模式看，重财富模式下，运营物管团队由财富握有方组建，营业收入属于财富性收入。在轻财富模式下，商管公司主要通过交付顾问、品牌及顾问输出、推敲参谋人、整租等模式为业主方提供做事，从而赢得生意运营、物业顾问做事收入。

　　当今，越来越多的企业冉冉由自握运营重财富模式向输出顾问运营做事的轻财富模式转型。

　　连年来万达集团、万科印力、华润置地、龙湖集团、大悦城控股、宝龙地产等纷繁提速轻财富名堂布局。

　　2018年，碧桂园文商旅整合建设，2022年奏效签约35个优质轻财富名堂，市集假名堂比重握续加大。

　　2020年，万达商管秘书从2021年运转不再发展“重财富”，全面实施“轻财富”计策。

　　2021年，龙湖也秘书全面启动轻财富模式，龙湖智创活命运转与零丁第三方领有的购物中心探索轻财富生意运营模式。

　　轻财富化成为生意地产运营首要趋势。一方面是因为在重财富设备模式下，高能级城市或是中枢区域名堂，设备运营需大皆资金千里淀，但面前企业融资端吃紧、流动性承压，轻财富模式相对而言成本和风险较低。

　　另一方面，跟着生意地产竞争愈发锐利，对运营顾问技艺提议更高条件，轻财富模式下的商管团队运营教化熟练、居品线丰富完善、运营方法性及尺度化有上风，能得志市集需求。

　　房企轻财富商管布局有哪些旅途？

　　房企一般皆是依托自握生意地产名堂和运营教化，分拆商管业务板块，业务布局与拓展旅途主要有三种：

　　一是连结地产母公司及关联公司的生意名堂运营做事；二是向零丁第三方生意地产名堂输出运营顾问做事；三是投资收购，通过与投资机构互助或小股操盘，细致运营顾问做事职责。

　　大部分从地产集团里分拆出来的生意子公司多以地产母公司及关联公司的生意名堂当作业务资源基础，因此不同进度会呈现母公司资源依赖特征。

　　如万达商管、华润万象活命均凭借万达集团和华润置地的资源、品牌上风当先占据行业头部地位。

　　以华润万象活命为例，由于母公司华润置地生意地产范畴弘大，其商管名堂及事迹来自华润置地占比显耀，也为其构筑起强盛的品牌和范畴竞争力。

　　未上市前的2017-2019年，华润万象活命生意运营及物业顾问做事收入来自华润集团及华润置地的占比分辩达到94.2%、86.7%、86.6%。2020年上市以来，母公司华润置地的孝顺率呈下落趋势，但依旧保握在高位。

　　2022年，华润万象活命在管购物中心名堂86个(包括两个分租名堂)，并为27个写字楼提供生意运营做事以及145个写字楼提供物业顾问做事，总收入42.1亿元，位于行业前哨，其中来自华润置地的占比达到85.9%。

　　从策划走势来看，商管业务发展越来越谛视第三方外拓，只为增强零丁策划技艺，削弱对母公司资源依赖度。第三方业务外拓有助于品牌“走出去”，在业内打响有名度，霸占市集份额，扩大范畴竞争力。

　　华润万象活命、中骏商管、超卓商企、宝龙生意、星盛生意均分拆上市公司的商管业务皆在加快市集化角逐，握续拓展第三方业务增量。

　　华润万象活命背靠华润置地和华润集团，也在积极外拓，2022年新签约生意轻财富外拓名堂13个，且凭证十四五策划见识，生意方面，到2025年，第三方外拓至少50个购物中心，在管名堂达到150个。

　　非常是超卓商企、中骏商管、星盛生意这些分拆上市公司的商管属性较强，且母公司及关联公司名堂资源不比万达商管、华润万象活命等，外拓诉求更强。

　　其中，超卓商企进程20余年发展，栽植了商管中枢主业地位，当今已酿成第三方外拓为主导的策划模式。

　　阻挡2022年末，公司来自第三方市集拓展的商务物业收入14.1亿元，与2021年同期比较加多13.5%，占生意基本物业做事收入65.1%。

　　商管运营将深度专科化

　　连年来，轻财富商管业务遇到一定挑战，部分濒临盈利下行时势。2023年以来，商管业务仍有所承压。

　　但从中永恒看，一二线城市生意地产步入“存量期间”，三四线城市耗尽扩容提质，皆给轻财富模式商管业态带来潜在增漫空间。

　　由于商管业态存在专科壁垒，其运营顾问技艺以及品牌效应皆难以在短时辰内快速酿成，这是企业布局关系业务濒临的最大挑战和检修。

　　从发展趋势来看，将来商管运营将深度专科化。一方面，轻财富商管规模竞争将推敲在运营做事“质”的比拼上，这亦然打响品牌、末端范畴布局的内在驱能源。

　　另一方面，跟着公募REITs放开与落地，对房企运营技艺提议更高条件，转型轻财富的企业需要握续强化本身运营实力，才能赢得成本市集永恒醉心。

　　值得一提的是，时期赋能也成为生意拓客、翻新做事的主要冲破口。当今，商管做事同质化、顾问低效等问题超过，升值做事也有待进一步拓展。时期赋能不仅能提高运营顾问成果，同期不错提供多元化、个性化生意场景和耗尽体验，有用科罚做事体验同质化问题，这成为企业转型当中需要下功夫的重心规模。(中新经纬APP)

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包袱裁剪：李惠聪