中新经纬7月10日电 题：房企加快布局轻钞票商管

　　作家 丁祖昱 易居企业集团首席施行官

　　近几年来，房地产业花式抓续巨变。地产设备主业受挫、流动性承压严重，在降杠杆、降欠债压力下，房企纷纷对业务布局作念出调理，运转从计策主义寻找发展的“第二弧线”。

　　2019年年末以来，多家贸易地产轻钞票运营主体接踵在港股上市。跟着房地产从增量商场转向存量商场，商管行业锦绣远景。越来越多的轻钞票业务模式正从地产集团主业分化酿成孤独赛说念，并在成本商场上显显露价值。

　　商管轻钞票运营成遑急发展趋势

　　与地产设备比较，商管业务具有较高盈利水平，且能带来抓续收入和一定品牌影响力。

　　从商管业态运营和盈利模式看，重钞票模式下，运营物管团队由钞票抓有方组建，营业收入属于钞票性收入。在轻钞票模式下，商管公司主要通过委派照顾、品牌及照顾输出、接洽参谋人、整租等模式为业主方提供劳动，从而赢得贸易运营、物业照顾劳动收入。

　　现在，越来越多的企业逐渐由自抓运营重钞票模式向输出照顾运营劳动的轻钞票模式转型。

　　频年来万达集团、万科印力、华润置地、龙湖集团、大悦城控股、宝龙地产等纷纷提速轻钞票形貌布局。

　　2018年，碧桂园文商旅整合配置，2022年告捷签约35个优质轻钞票形貌，商场化形貌比重抓续加大。

　　2020年，万达商管通告从2021年运转不再发展“重钞票”，全面实施“轻钞票”计策。

　　2021年，龙湖也通告全面启动轻钞票模式，龙湖智创生存运转与孤独第三方领有的购物中心探索轻钞票贸易运营模式。

　　轻钞票化成为贸易地产运营遑急趋势。一方面是因为在重钞票设备模式下，高能级城市或是中枢区域形貌，设备运营需大批资金千里淀，但现时企业融资端吃紧、流动性承压，轻钞票模式相对而言成本和风险较低。

　　另一方面，跟着贸易地产竞争愈发强烈，对运营照顾才略残暴更高条目，轻钞票模式下的商管团队运营教学闇练、居品线丰富完善、运营标准性及尺度化有上风，能骄气商场需求。

　　房企轻钞票商管布局有哪些旅途？

　　房企一般皆是依托自抓贸易地产形貌和运营教学，分拆商管业务板块，业务布局与拓展旅途主要有三种：

　　一是连结地产母公司及联系公司的贸易形貌运营劳动；二是向孤独第三方贸易地产形貌输出运营照顾劳动；三是投资收购，通过与投资机构和洽或小股操盘，发达运营照顾劳动责任。

　　大部分从地产集团里分拆出来的贸易子公司多以地产母公司及联系公司的贸易形貌行为业务资源基础，因此不同进度会呈现母公司资源依赖特征。

　　如万达商管、华润万象生存均凭借万达集团和华润置地的资源、品牌上风领先占据行业头部地位。

　　以华润万象生存为例，由于母公司华润置地贸易地产边界弘大，其商管形貌及功绩来自华润置地占比权贵，也为其构筑起顽强的品牌和边界竞争力。

　　未上市前的2017-2019年，华润万象生存贸易运营及物业照顾劳动收入来自华润集团及华润置地的占比分辨达到94.2%、86.7%、86.6%。2020年上市以来，母公司华润置地的孝敬率呈下跌趋势，但依旧保抓在高位。

　　2022年，华润万象生存在管购物中心形貌86个(包括两个分租形貌)，并为27个写字楼提供贸易运营劳动以及145个写字楼提供物业照顾劳动，总收入42.1亿元，位于行业前哨，其中来自华润置地的占比达到85.9%。

　　从谋划走势来看，商管业务发展越来越精采第三方外拓，只为增强孤独谋划才略，磨蹭对母公司资源依赖度。第三方业务外拓有助于品牌“走出去”，在业内打响闻明度，霸占商场份额，扩大边界竞争力。

　　华润万象生存、中骏商管、不凡商企、宝龙贸易、星盛贸易均分拆上市公司的商管业务皆在加快商场化角逐，抓续拓展第三方业务增量。

　　华润万象生存背靠华润置地和华润集团，也在积极外拓，2022年新签约贸易轻钞票外拓形貌13个，且凭据十四五缱绻目的，贸易方面，到2025年，第三方外拓至少50个购物中心，在管形貌达到150个。

　　绝顶是不凡商企、中骏商管、星盛贸易这些分拆上市公司的商管属性较强，且母公司及联系公司形貌资源不比万达商管、华润万象生存等，外拓诉求更强。

　　其中，不凡商企流程20余年发展，建立了商管中枢主业地位，现在已酿成第三方外拓为主导的谋划花式。

　　截止2022年末，公司来自第三方商场拓展的商务物业收入14.1亿元，与2021年同期比较加多13.5%，占贸易基本物业劳动收入65.1%。

　　商管运营将深度专科化

　　频年来，轻钞票商管业务碰到一定挑战，部分濒临盈利下行地点。2023年以来，商管业务仍有所承压。

　　但从中恒久看，一二线城市贸易地产步入“存量期间”，三四线城市毒害扩容提质，皆给轻钞票模式商管业态带来潜在增漫空间。

　　由于商管业态存在专科壁垒，其运营照顾才略以及品牌效应皆难以在短时刻内快速酿成，这是企业布局联系业务濒临的最大挑战和闇练。

　　从发展趋势来看，往常商管运营将深度专科化。一方面，轻钞票商管边界竞争将集中在运营劳动“质”的比拼上，这亦然打响品牌、完了边界布局的内在驱能源。

　　另一方面，跟着公募REITs放开与落地，对房企运营才略残暴更高条目，转型轻钞票的企业需要抓续强化本身运营实力，能力赢得成本商场长期嗜好。

　　值得一提的是，时刻赋能也成为贸易拓客、改造劳动的主要冲破口。现在，商管劳动同质化、照顾低效等问题卓越，升值劳动也有待进一步拓展。时刻赋能不仅能普及运营照顾后果，同期不错提供多元化、个性化贸易场景和毒害体验，灵验处分劳动体验同质化问题，这成为企业转型当中需要下功夫的要点边界。(中新经纬APP)

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包袱裁剪：李惠聪